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从典型房企动作,看穿越融资困局之策

  房地产作为资金密集型行业,高杠杆率可以说是房企独有的特色,降低杠杆率或维持较低杠杆率是所有房企的诉求。融资和降杠杆相辅相成,相互影响。

  在融资方面,拓展多元化融资渠道,同时,提倡成本相对较低的标准融资渠道。

  在财务方面:

  一是优化财务结构,降低短期有息负债比例;

  二是通过合理控制投资来降低负债率,寻求规模扩张与负债率水平之间的平衡;

  三是加快销售,增加回款等途径增加现金流;

  四是提高信用评级,但信用评级的调整并不能一蹴而就,还是需要企业在财务、经营、规模、投资策略等全方面改善。

  01以需定融,优选标准化融资渠道提到融资问题,“拓展融资渠道”是很多企业必定提及的方式,但如何拓展融资渠道,拓展什么样的融资渠道,却很少详细的被提及。首先,拓展融资渠道实则是对房企综合实力的考验,对企业的土地储备情况、规模及增长、财务状况、经营能力以及企业性质或者集团背景具有相应的要求,在这些方面发力并有优势的企业自然能拓展融资渠道,而且是低成本的方式获取融资。其次,众所周知,非标融资的成本普遍都比较高,对于中小型企业而言由于自身条件的限制,选择非标融资的概率比较大,当下融资监管收紧,严禁资金违规流入房地产,那么受影响最大的就是这类企业。因此,提倡修炼内功,拓展标准化融资渠道,控制融资成本。

  阳光城——转变融资杠杆型的发展模式

  在融资发面,公司从去年融资杠杆型的发展模式,转变成通过管理、改革与加强运营管理等方面来发展。

  正荣地产——发债量小多次,严控成本

  在发债问题上,强调一下,虽然正荣发了很多次,但是每次发行的量很小, 主要就是要严控成本。不希望一次性发很大,但是成本很高。在市场好的情况下,可以多发几次。

  中梁控股——利用上市红利,开拓融资渠道

  最近国家对于房地产行业融资的收紧政策是一个控总量的概念。所以,融资渠道的收紧,应该对企业普遍都有影响。融资方面利用上市的红利,开拓多元化的融资渠道,研究发债、ABS、总对总。短期会利用美元发债这个工具拓展新的融资渠道,也会短时间内争取获得一个境内的信用评级。中梁控股的弱项或者说有待改善的地方主要是它的融资结构,而不是负债总量,负债总量包袱是很轻的。

  富力地产——具体融资情况,兼顾实际需要及成本

  在发债方面,在国内额度还比较多,但是都是看成本,看需要,我们大部分下半年都是面对一些公司债,还有一些到期债务。理论上没有增加太多的负债率的话,会降低发行的额度。其他的融资渠道也有,包括一些ABS,还有其他短债等等,但是如果没有积极的用途的话,就没必要发。

  融信中国——融资渠道全面打开

  融资渠道全面打开,包括公募债、国内信用债ABS、以及传统的开发贷。境外融资方面,认可度进一步提高,利息和期限方面做出较大的改善。

  雅居乐集团——融资看需要

  关于如何看融资规模问题,可以从两个方面,第一看现金回流,自我循环的能力,就是造血能力;第二就看投资的需要,如果有好项目的话,那么在可控情况下还是会适当地融资去满足发展要求。

  中国奥园——优先发展标准融资

  多元化境内外融资通道,优化债务期限;优先发展银行融资支持的项目,提高资金配置效率。

  首创置业——优化融资结构

  上半年房地产行业融资形势持续收紧,但公司融资渠道保持畅通,融资结构不断优化,公司加大了低成本的公司债券和银行贷款的融资力度,并积极推进ABN、供应链融资等创新融资方式。

  禹洲地产——监管收紧,置换成本大的前端和信托融资

  前融和信托融资时间快,但是它的成本也大,现在整个国内的市场,前融和信托卡的比较死,不是说不能做,而是成本比较大,所以也是综合考虑。

  02多渠道优化财务结构,落脚“降杠杆”

  多途径护航“稳健”财务政策

  无论净负债率的高与低,追求低净负债率是所有房企不变的目标。

  我们会发现以下较低净负债率(净负债率小于YH50平均净负债率100%)的房企中,像中海和万科这类净负债率低于40%的房企,都已形成一个稳健的财务结构,目标是继续保持稳健的财务政策,控制好负债率。

  净负债率在40%和100%之前的房企,强调通过控投资、促回款、调结构和稳融资等途径来降低净负债率。

  万科A——保持一贯稳健的财务结构

  作为企业来说,万科一贯都是比较稳健的,会根据货币市场变化调整债务结构,持续控制好负债率,保持好信用评级。

  中国海外发展——坚持审慎稳健的财务政策

  坚持审慎稳健的财务政策,负债处于低水平,保持合理的债务结构。发挥境内外双平台多渠道融资的优势,上半年平均借贷成本4.28%,保持行业的低水平。

  华润置地——稳投资,降杠杆

  融资能力、融资成本优势持续,综合融资成本4.45%。财务弹性充足,净负债率43.6%,在维持下半年平稳拿地节奏的预期下,预期年底的负债水平会有所回落。

  旭辉控股集团——融资多元化,严守财务纪律

  严守财务纪律,净负债率保持在70%以内,未来有一定的调整空间;一年的销售回款,必须超过所有的主债务;一年内到期的短期债务占比不超过15%。融资多元化,同时压缩境外美元债,积极管理汇率风险。

  正荣地产——力争杠杆比率更低,评级上调

  正荣地产不断优化财务结构,比如说现在的负债率70%,希望它会更低,比如现在的评级,希望能够再上调。

  中梁控股——利用上市红利,一年内改善负债结构

  未来中梁控股会利用IPO的红利改善它的负债的结构,上市一年以内需要争取改进的工作,明年财务表现和财务结构应该会有比较好的结果。

  融信中国——调结构,降杠杆

  净负债率大体上维持在70%到90%的水平,根据具体的拿地情况微调。全年债务管理的思路是调结构降杠杆,短期方面,希望将平均久期改善到4年或者以上。长期方面,明年一年内到期债务调整到20%,现金短债比在2左右。

  雅居乐集团——债务增长率不超过10%

  债务增长率不会超过10%,今年来看就5-8%。全年来看会通过增加回款,降低成本,减少融资,能够尽量的让净借贷比率回归到大约80-90%的水平。

  龙光地产——把握拿地力度,控制负债率

  这么多年以来,对于买地一般都是按照量入为出的原则,即按照每年销售额的一定比例来控制拿地的金额,通常来讲一般是在50%左右。按这条线去控制, 基本上可以满足控制负债率的要求。

  宝龙地产——再融资和业绩高增应对45%即将到期债务

  明年后年大概有45%左右的债务到期,宝龙地产表示不用担心,会提前做好安排的。一是明年后年的销售会继续增长,增长之后现金流非常充裕;再加上还有再融资计划。

  多维度严格控制净负债率

  对于净负债率高企(净负债率小于YH50平均净负债率100%)的房企而言,具体情况有所不同,如恒大净负债率的目标是70%,目前的高负债率与规模发展想匹配,必要时其有能力大规模的下调其净负债率。

  而首创置业这类规模相对较小的房企,财务结构、融资渠道等均不是很完善,需要多维度降低净负债率,而且,这类中型房企规模增长动能相对强劲,更需要把握规模增长与净负债率之间的平衡。

  中国恒大——净负债率维持在70%的目标不变

  公司总的战略角度来说,降低负债的决心没有变,总的净负债率维持在70%的目标也没有变。一旦形势复杂,恒大会在负债率方面进行大规模的下降调整。

  融创中国——控投资,降杠杆

  2019年下半年,继续加快销售、释放经营性现金流并严格控制土地投资,保持流动性充裕的同时支持2019年底净负债率显著下降。

  阳光城——寻求发展速度与财务结构优化之间的平衡

  净负债率140%,短债和偿债的比3:7,下半年将继续维持这个水平。在公司发展速度和财务指标优化方面做到良好的平衡。

  佳兆业集团——极寻求各类降低融资成本的方式,严控负债率

  集团将继续积极寻求各类降低融资成本的方式,严控负债率,同时加速项目销售回款。关于债务方面,计划努力在两年之内达到行业内有竞争的水平。到年底的时候,净负债率会更低,少到可能到150%以下,努力做到行业可接受的范围。

  首创置业——增现金,降杠杆

  截止到2019年中期,公司的短期债务占比约24%,较年初下降3个百分点,短期偿债压力较小,债务结构、债务期限持续得到优化。加强经营回款力度,坚持稳健的土地投资节奏,多维度严格控制负债率水平,实现了公司现金的增长与杠杆水平下降,财务状况更加稳健安全。

  03总结

  在融资持续收紧的背景下,融资成本上行,如何降低融资成本成为房企关注的焦点。企业的性质以及集团背景赋予的低成本优势是无法复制的,但是着力点可以放在扩大企业规模、优化土储结构、改善债务结构及提高运营能力等方面,虽不可一蹴而就,但终究是有清晰的发力方向,以达到拓展标准化融资渠道的目的。此外,降杠杆是所有企业的目标,可以从优化财务结构、促销售,加快回款、增加现金流等方面入手。

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  (来源:三亚在线资讯)

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